ตลาดอสังหาฯอีอีซี เริ่มฟื้น แนวราบพระเอก คาดทั้งปีเปิดใหม่กว่า 2 หมื่นยูนิต

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) 3 จังหวัด ประกอบด้วยจังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา เนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวมีความสำคัญในเชิงเศรษฐกิจและการลงทุนของประเทศ REIC จึงดำเนินการสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายผ่านการสำรวจภาคสนามเป็นรายไตรมาส โดยพบว่าหลังจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ในช่วงที่ผ่านมาส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC หดตัวต่อเนื่องจนถึงไตรมาส 4 ปี 2564 และเริ่มเห็นการฟื้นตัวในช่วงไตรมาส 1 ปี 2565

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า การสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายในพื้นที่ 3 จังหวัด ณ ช่วงไตรมาส 1 ปี 2565 พบว่ามีจำนวน 63,892 ยูนิต มูลค่า 214,156 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 20,979 ยูนิต เป็นโครงการบ้านจัดสรร 42,913 ยูนิต มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด 2,956 ยูนิต มูลค่า 10,077 ล้านบาท มีโครงการขายได้ใหม่จำนวน 7,789 ยูนิต มูลค่า 22,945 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขาย 56,103 ยูนิต มูลค่า 191,220 ล้านบาท

บ้านจัดสรรเริ่มฟื้นตัว

ทั้งนี้ ในด้านอุปทาน พบว่า ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2565 ที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมดลดลงจากช่วงครึ่งหลังปี 2564 โดยมีจำนวนลดลงทั้งจำนวนยูนิต และมูลค่า ทั้งนี้ เป็นผลมาจากที่ช่วงไตรมาสแรกของปี 2565 มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดเพียง 2,956 ยูนิต มูลค่า 10,077 ล้านบาท โดยเป็นโครงการอาคารชุดเพียง 839 ยูนิต มูลค่า 1,581 ล้านบาทเป็นโครงการบ้านจัดสรร 2,117 ยูนิต มูลค่า 8,496 ล้านบาท ทั้งนี้พบว่า โครงการอาคารชุดที่เสนอขายอยู่ในปัจจุบันกระจุกตัวที่จังหวัดชลบุรี โดยเป็นโครงการเก่าที่ผู้ประกอบการเก่ามาขาย ส่วนโครงการที่เปิดใหม่ส่วนมากจะเป็นการเปิดพื้นที่ย่านนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่ใกล้เขตเมือง โดยโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่สูงสุด 3 อันดับแรก คือ โซนนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด จำนวน 481 ยูนิต มูลค่า 839 ล้านบาท อันดับ 2 คือ บางแสน-หนองมน-บางพระ 281 ยูนิต มูลค่า 622 ล้านบาท และอันดับ 3 บางปะกง จำนวน 77 ยูนิต มูลค่า 121 ล้านบาท โดยเกาะกลุ่มในระดับราคา 1.51- 3.00 ล้านบาท

ขณะที่ โครงการบ้านจัดสรรมีโครงการเปิดขายใหม่กระจายไปใน 4 ทำเลหลัก โดยโซนศรีราชา-อัสสัมชัญ เป็นพื้นที่มีโครงการใหม่เปิดขายสูงสุด 602 ยูนิต มูลค่า 3,030 ล้านบาท อันดับ 2 นิคมฯอมตะนคร-บายพาส 524 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2,135 ล้านบาท อันดับ 3 ห้วยใหญ่ 402 ยูนิต มูลค่า 1,217 ล้านบาท อันดับ 4 บางแสน-หนองมน-บางพระ 348 ยูนิต มูลค่า 1,456 ล้านบาท

อาคารชุดยังเหลือขายอีกเยอะ

ดร.วิชัยกล่าวว่า ส่วนยูนิตที่เหลือขายในพื้นที่ EEC มีจำนวน 56,103 ยูนิต มูลค่า 191,220 ล้านบาท เป็นโครงการอาคารชุด 19,299 ยูนิต มูลค่า 85,088 ล้านบาท ซึ่งทำเลที่มีอาคารชุดเหลือขายมากยังคงเป็นสูงสุด 3 อันดับแรก คือ อันดับ 1 โซนจอมเทียน 7,654 ยูนิต อันดับ 2 โซนพัทยา-เขาพระตำหนัก 5,495 ยูนิต อันดับ 3 โซนแหลมฉบัง 1,901 ยูนิต ซึ่งจะสังเกตได้ว่าอาคารชุดพื้นที่ท่องเที่ยวยังคงมีภาวะ Over Supply มาก สำหรับประเภทโครงการบ้านจัดสรรมียูนิตเหลือขายรวม 36,804 ยูนิต มูลค่า 106,132 ล้านบาท อันดับ 1 โซนนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น 6,419 ยูนิต อันดับ 2 โซนนิคมฯพานทอง-พนัสนิคม 3,089 ยูนิต และอันดับ 3 โซนนิคมฯเหมราช 3,066 ยูนิต โดยส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮ้าส์

ดร.วิชัยกล่าวว่า ในด้านอุปสงค์ พบว่า ในช่วงเวลาดังกล่าวมีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 7,789 ยูนิต มูลค่า 22,945 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการอาคารชุดเพียง 1,680 ยูนิต มูลค่า 5,471 ล้านบาท ซึ่งทำเลที่มียอดอาคารชุดขายได้ใหม่มากยังคงเป็นสูงสุด 3 อันดับแรกคือ 1 โซนหาดจอมเทียน 315 ยูนิต มูลค่า 1,487 ล้านบาท อันดับ 2 โซนบางแสน-หนองมน-บางพระ 302 ยูนิต มูลค่า 723 ล้านบาท อันดับ 3 โซนพัทยา-เขาพระตำหนัก 287 ยูนิตมูลค่า 1,550 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า อาคารชุดย่านท่องเที่ยวยังคงมีการดูดซับอย่างต่อเนื่อง แต่ไม่มากนัก

ในขณะที่ยอดขายได้ใหม่ของยอดขายได้ใหม่ของโครงการบ้านจัดสรร 6,109 ยูนิต มูลค่า 17,474 ล้านบาท ซึ่งทำเลที่มียอดขายบ้านจัดสรรได้ดีส่วนใหญ่จะอยู่ในโซนนิคมอุตสาหกรรม โดยทำเลที่มีการขายบ้านจัดสรรสูงสุด 3 อันดับแรกคือ อันดับ 1 โซนนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น 921 ยูนิต มูลค่า 1,814 ล้านบาท อันดับ 2 โซนนิคมฯเหมราช 607 ยูนิต มูลค่า 1,540 ล้านบาท อันดับ 3 โซนนิคมฯอมตะ-บายพาส 453 ยูนิต มูลค่า 1,281 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนการฟื้นตัวของพื้นที่ย่านนิคมอุตสาหกรรมที่ได้รับผลบวกจากการฟื้นตัวของอุตสาหกรรม

“จากการสำรวจพบว่าในจังหวัดชลบุรีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่แทบจะไม่มีโครงการอาคารชุดเลย และมีโครงการบ้านจัดสรรค่อนข้างน้อย แสดงให้เห็นว่าโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนบราบมีการฟื้นตัวมากกว่าโครงการอาคารชุด โดยเฉพาะบ้านแฝดมีการจำนวนเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัว และถือว่ามีส่วนสำคัญที่ส่งเสริมให้ภาพรวมในตลาดดีขึ้น ”

โซนนิคมยังขายได้

ดร.วิชัยกล่าวว่า เมื่อพิจารณาจากอัตราดูดซับแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าในช่วงไตรมาส 1 ปี 2565 อัตราดูดซับรวมทุกประเภทอยู่ที่ร้อยละ 4.1 และระดับราคาที่มีอัตราดูดซับดีที่สุดคือ 1.01 -1.50 ล้านบาท โดยอัตราดูดซับประเภทโครงการบ้านจัดสรรอยู่ที่ร้อยละ 4.7 ขณะที่อัตราดูดซับอาคารชุดอยู่ที่ร้อยละ 2.7 ทาวน์เฮ้าส์เป็นที่อยู่อาศัยที่ มีอัตราดูดซับสูงสุดถึง 5.1 โดยทำเลที่มีอัตราดูซับสูงสุด 3 อันดับแรกประเภทโครงการอาคารชุด อันดับที่ 1 โซนบางแสน-หนองมน-บางพระ อัตราดูดซับร้อยละ 10.0 และโซนบางปะกง อัตราดูดซับร้อยละ 10.0 เช่นกัน อันดับ 2 นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด อัตราดูดซับร้อยละ 7.8 และอันดับ 3 โซนนิคมอุตสาหกรรมอมตซิตี้- อีสเทิร์น อัตราดูดซับร้อยละ 7.3 ในส่วนของบ้านจัดสรร ทำเลที่มีอัตราดูดซับสูงสุดคือโซนบางแสน-หนองมน-บางพระ อัตราดูดซับร้อยละ 7.1 อันดับ 2 โซนหนองปรือ- มาบประชัน ร้อยละ 6.5 อันดับ 3 โซนแหลมฉบับ ร้อยละ 6.3

“โดยภาพรวมจังหวัดชลบุรี ณ ไตรมาส 1 ปี 2565 มีโครงการที่อยู่อาศัยประกาศขายทั้งหมด 39,655 ยูนิต มูลค่ารวม 149,712 ล้านบาท เป็นโครงการเปิดขายใหม่ 2,229 ยูนิต มูลค่า 8,584 ล้านบาท มีจำนวนยูนิตขายได้ใหม่ 4,477 ยูนิต มูลค่า 14,359 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่ามีโครงการที่ประกาศขายมาก่อนหน้านี้มีการดูดซับไปมากพอสมควร แต่ยังคงมียูนิตรอการขายจำนวน 35,178 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 135,353 ล้านบาท ซึ่งก็สูงมากพอสมควรทั้งในส่วนของบ้านจัดสรร และอาคารชุด ขณะที่อัตราดูดซับโดยรวมขยับมาอยู่ที่ร้อยละ 3.8 ซึ่งโครงการบ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับสูงถึงร้อยละ 5.2 และอาคารชุดร้อยละ 2.2 ในภาพรวมอัตราดูดซับที่ดีที่สุดอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 1.01- 1.50 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราดูดซับร้อยละ 5.4

ระยองคอนโดขายดี

ดร.วิชัยกล่าวว่า สำหรับจังหวัดระยอง ณ ไตรมาส 1 ปี 2565 มีโครงการที่อยู่อาศัยประกาศขายทั้งหมด 18,131ยูนิต มูลค่ารวม 46,538 ล้านบาท เป็นโครงการเปิดขายใหม่ 612 ยูนิต มูลค่า 1,236 ล้านบาท ขายได้ใหม่ 2,569 ยูนิต มูลค่า 6,552 ล้านบาท รอการขายจำนวน 15,534 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 39,986 ล้านบาท ซึ่งในส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านจัดสรร ขณะที่อัตราดูดซับโดยรวมขยับมาอยู่ที่ร้อยละ 4.8 ซึ่งโครงการบ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับร้อยละ 4.6 และอาคารชุดร้อยละ 6.7 ในภาพรวมอัตราดูดซับที่ดีที่สุดอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1.01 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราดูดซับร้อยละ 6.3

ขณะที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ณ ไตรมาส 1 ปี 2565 มีโครงการที่อยู่อาศัยประกาศขายทั้งหมด 6,106 ยูนิต มูลค่ารวม 17,915 ล้านบาท เป็นโครงการเปิดขายใหม่เพียง 115 ยูนิต มูลค่า 256 ล้านบาท ขายได้ใหม่ 715 ยูนิต มูลค่า 2,035 ล้านบาท รอการขายจำนวน 5,391 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 15,881 ล้านบาท ขณะที่อัตราดูดซับโดยรวมขยับมาอยู่ที่ร้อยละ 3.9 ซึ่งโครงการบ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับร้อยละ 3.8 และอาคารชุดร้อยละ 7.3 ในภาพรวมอัตราดูดซับที่ดีที่สุดอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 7.51 – 10 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราดูดซับร้อยละ 6.1

คาดทั้งปี 3 จังหวัด EEC เปิดตัวใหม่กว่า 2 หมื่นยูนิต

สำหรับปี 2565 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC โดยคาดการณ์ว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่จำนวน 20,270 ยูนิต เพิ่มขึ้นร้อยละ 51.9 เมื่อเทียบกับปี 2564 ซึ่งมีจำนวน 13,340 ยูนิต ขายได้ใหม่ 21,675 ยูนิต เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.3 เมื่อเทียบกับปี 2564 ซึ่งมีจำนวน 20,192 ยูนิต โดยเหลือขาย 61,719 ยูนิต เพิ่มขึ้นร้อยละ 2 เมื่อเทียบกับปี 2564 ซึ่งมีจำนวน 60,480 ยูนิต ในขณะที่อัตราดูดซับในกลุ่มโครงการแนวราบทรงตัวที่ร้อยละ 2.5 แต่อาคารชุดอัตราดูดซับจะปรับเพิ่มจากร้อยละ 1.9 ในปี 2564 เป็นร้อยละ 2.4 ในปี 2565

เมื่อพิจารณารายพื้นที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ว่าในปี 2565 จังหวัดชลบุรีจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 12,513 ยูนิต เพิ่มขึ้นร้อยละ 99.9 มูลค่า 44,376 ล้านบาท มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 181.2 เมื่อเทียบกับปี 2564 ส่วนขายได้ใหม่คาดว่าจะมีจำนวน 13,916 ยูนิต มูลค่า 46,494 ล้านบาท ยูนิตเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.8 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 18.4 เมื่อเทียบกับปี 2564 และเหลือขายคาดว่าจะมีจำนวน 40,901 ยูนิต มูลค่า 142,436 ล้านบาท ยูนิตเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.0 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.5 เมื่อเทียบกับปี 2564

จังหวัดระยอง คาดการณ์ว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 6,097 ยูนิต มูลค่า 14,679 ล้านบาท ยูนิตลดลงร้อยละ -13.3 มูลค่าลดลงร้อยละ -8.9 เมื่อเทียบกับปี 2564 ส่วนขายได้ใหม่คาดว่าจะมีจำนวน 5,841 ยูนิต มูลค่า 13,989 ล้านบาท ยูนิตลดลงร้อยละ -7.0 มูลค่าลดลงร้อยละ -13.3 เมื่อเทียบกับปี 2564 และเหลือขายคาดว่าจะมีจำนวน 15,379ยูนิต มูลค่า 37,284 ล้านบาท ยูนิตลดลงร้อยละ -12.6 มูลค่าลดลงร้อยละ -18.4 เมื่อเทียบกับปี 2564

จังหวัดฉะเชิงเทรา คาดการณ์ว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 1,659 ยูนิต มูลค่า 4,292 ล้านบาท ยูนิตลดลงร้อยละ -2.5 มูลค่าลดลงร้อยละ -11.6 เมื่อเทียบกับปี 2564 ส่วนขายได้ใหม่คาดว่าจะมีจำนวน 1,918 ยูนิตย มูลค่า 5,294 ล้านบาท ยูนิตเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.2 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 เมื่อเทียบกับปี 2564 และเหลือขายคาดว่าจะมีจำนวน 5,449ยูนิต มูลค่า 15,297 ล้านบาท ยูนิตลดลงร้อยละ -9.6 มูลค่าลดลงร้อยละ -14.4 เมื่อเทียบกับปี 2564

อย่างไรก็ตาม ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงที่อาจกระทบต่อตัวเลขการคาดการณ์ข้างต้น ประกอบด้วย การระบาดของ COVID-19 ที่อาจกลับมาระบาดอีกครั้งหลังจากการเปิดประเทศ และภาวะเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจากราคาน้ำมันที่มีการปรับตัวขึ้น รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่อาจมีการปรับตัวขึ้น 0.50 – 1.00% ซึ่งจะเป็นผลกระทบเชิงลบต่อตลาดที่อยู่อาศัยได้